정보리씨는 2년전 사고로 남편과 사별 후, 딸 둘을 혼자 책임져야 했습니다. 이후, 생계를 꾸리기 위해 남편 사망 보험금으로 1년전 조그만 상가건물을 사들였는데요. 매입한 상가 중 1층은 상가로, 2~4층은 주택으로 세를 놓고 있었죠. 첫 달 월세를 받은 정보리씨는 내 건물이 생겼다는 기쁨과 생계유지를 위한 기반을 마련했다는 안도감으로 들떴습니다. 하지만 그것도 잠시, 1층 상가에 세든 몰상식씨는 두 달째부터 임대료를 밀리기 시작했습니다. 임대인 정보리씨의 월세 독촉에도 불구하고 몰상식씨는 침묵으로만 일관했는데요. 더욱이 정보리씨가 남편과 사별 후 혼자라는 것을 안 이후, 임차인 몰상식씨는 아예 월세 고민을 접었죠. 정보리씨는 상가임대업 초기부터 고민에 빠지기 시작했습니다. 과연 정보리씨는 어떻게 이 위기를 타계해야 할까요?
▶ 막무가내 임차인이 너무해~
상가를 점유한 임차인이 임대료를 연체시키고 버티면, 집주인은 난감할 수 밖에 없습니다. 아무리 집주인이라고 해도 임대한 상가에 허락 없이 짐을 들어내면 무단 침입이기 때문이죠. 하지만 보증금에서 월세를 공제 할 생각으로 무한정 기다리게 되면, 더 난처한 상황에 빠질 수도 있고요. 더구나 위의 사례와 같이 될 대로 되라는 식으로 버티는 몰상식한 임차인을 해결하기 위해서는 순리대적인 방법을 찾아야 하는데요. 바로 명도소송이 그 방법입니다. 하지만 소송에는 치밀한 준비가 필요한 법, 지금부터 소송을 통해 명도 판결을 받기 위해서 준비해야 할 사항들을 알아보겠습니다.
※ 잠깐, 명도 판결이란?
부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자•소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라고 소송을 제기하는 것을 말합니다. 명도소송을 제기할 수 있는 사람은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없지요. 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.
[네이버 지식백과] (부동산용어사전, 2011.5.24, 부연사)
▶무개념 임차인에 대처하는 방법
임대인의 월세독촉에도 불구하고, 침묵으로 일관하고 있는 임차인에게 어떻게 대처하면 좋을까요?
첫 번째로, 임대인은 내용증명을 통해 계약을 해지통지 해야 합니다.
그 이유는 발송인(건물주)이 수취인(세입자)에게 내용과 보낸 날짜를 공적으로 증명하기 위함이죠. 구두상 혹은 전화상으로 증거를 남길 수 없을 때, 증거확보의 수단이 되는 것입니다.
이때 내용증명은 우체국을 통해서 발송하게 됩니다. 내용을 3부 작성하여 수취인• 발송인• 우체국에서 각 1부를 보관하게 되는 것이죠. 그러면, 일차적으로 임차인에 대한 심리적인 압박을 주는 효과를 얻을 수 있습니다. 게다가, 법정으로 갈 경우에는 이행을 요구한 증거 활용목적으로 사용 될 수 있을 거예요.
두 번째 해야 할 일은 점유이전가처분 신청을 해야 합니다. 명도소송을 제기하기 전 반드시 점유이전금지가처분신청을 해야 되며, 이는 상대방 주소지 관할 법원에 하면 됩니다.
이는 부동산의 인도 및 명도 청구권을 보전할 목적인데, 명도판결을 받더라도 그 동안 점유자가 바뀌면 새로운 점유자를 상대로 소송을 진행해야 하는 경우가 생길 수도 있는데, 이전금지가처분신청은 이런 것을 미연에 방지하자는 것입니다. 이전금지가처분신청 시 서류에 들어 갈 주요 내용들은 건물주의 소유권 사실 • 상대방이 점유권원이 점유하고 있는 사실 • 점유자의 점유이전 우려 사실에 대한 필요성입니다. 이를 기재한 신청서를 법원에 제출해야 하며, 신청 후 가부확인은 통상 신청 접수일로부터 1주일 정도 소요됩니다.
세 번째는 바로 명도소송을 진행하는 것입니다. 소(법원에 대하여 특정한 소송물의 정당성 여부를 심판하여 권리 보호를 허락하여 달라고 요구하는 신청)를 제기하는 곳은 상대방의 주소지를 관할하는 법원으로서, 서류에는 건물주의 소유권 보유 사실, 상대방이 불법 점유 사실, 상대방이 점유하고 있는 주민등록등본, 임대차계약서 등이 포함되면 됩니다. 명도 판결 및 집행기간은 통산 약 3~5개월이 소요하게 됩니다. 항소하거나 상고 시 추가 기간 소요되나, 제 1심 법원에서 가집행 판결을 덧붙여 주기 때문에 1심 판결 이후에 곧바로 명도 집행 가능하게 됩니다.
하지만, 명도소송이 장기간 지속되면 보증금이 소진될 우려가 있는데요.
이때는, 임대인은 명도소송으로 가기 전 연체한 선량한 임차인에 대해 다음과 같이 당근과 채찍을 활용해 볼 수 있습니다.
먼저 임대인(건물주)이 임차인(세입자)에게 쓸 수 있는 당근책(?)을 통해 협상을 통해 해결할 수 있는 한 방법입니다. 임대인이 임차인에게 밀린 월세 및 만기 전 중계수수료 등을 과감히 포기하는 등의 방법으로 소송을 끝내는 것이죠. 임대 수익을 손실로 처리하고 임차인을 내보내는 방법은 임대료 분쟁으로 겪을 마음 고생과 임대료에 대한 기회비용을 고려하여 약간의 손실을 감내해 버리는 것입니다.
더 강력한 방법으로는 임대인이 임차인에게 이사비용까지 주고 가게를 비워줄 것을 권유하는 것도 생각해 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서는 본인의 비용을 더 투자해 손절매 해버리는 방법인데, 그 비용이 아까울 수는 있으나 임대 사업을 하는 사업가라면 때론 이런 과감한 결단도 사용 할 줄 알아야 할 것 같습니다.
두 번째, 임대인이 고려할 수 있는 채찍책(?)입니다. 임대인은 임차인이 밀린 월세에 대해 이자를 부여함으로써, 명도를 재촉(민법 제 397조 금전채무불이행에 대한 특칙)하는 압박수단으로 사용할 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 임대료뿐 아니라, 매달 이자비용까지 들어간다면 심리적인 압박이 배가 될 수밖에 없어, 상당히 효과적 일 수 있습니다.
지금까지 막무가내로 임대료를 연체한 임차인을 해결하는 방법을 알아보았습니다. 물론 가장 좋은 방법은 처음부터 우량 임차인을 선택하는 것이 분쟁을 피하는 가장 확실한 방법이겠지만, 요즘 같은 세상에는 이를 제대로 분별해 내기가 쉽지 않죠. 하지만, 최근 인기 드라마의 명대사처럼 ‘꼼수에는 정수로 받는다’는 말처럼 분쟁을 피할 수 없다면 망설일 것 없이 과감히 당근과 채찍을 사용하여 적극적으로 분쟁을 해결하는 것도 고민을 줄이는 최선의 방법일 것입니다.
