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금융

아파트 매매시 알아야 할 노하우 BEST 12




최근 9.1 부동산 대책이 발표된 이후, 경기부양에 대한 정부의 강력한 의지가 시장에 전달되고 있는 분위기 입니다. 부동산 시장도 모처럼 활기를 띠면서 가격과 거래량이 같이 증가하고 있고요. 시장에서는 “초이노믹스”라는 신조어로 최경환 부총리의 취임 이후의 행보에 반응하고 있습니다.


7.24 하반기 경제운용방안 발표 이후 형성된 기대감과 9.1 대책 효과가 더해지면서 부동산전문가들은 가을 부동산 시장의 상승세를 예상하고 있어요. 하지만, 이런 분위기 속에서도 많은 분들이 내가 곳의 아파트 가격은 왜 안 오를까라는 생각을 하고 계실 거예요. 이유 없는 결과는 없다고, 부동산 가격의 등락에도 합당한 이유가 있답니다. 이는 처음 아파트에 투자할 때부터 신중하게 접근해야 하는데요. 쉽게 생각하는 아파트투자도 어떤 안목을 가지고 고르느냐에 의해 집값이 차이 나게 되는 것이죠.


 



아파트 매매, 이렇게 하면 실패는 없다!



먼저, 일반 아파트는 세대수가 많으면 많을수록 좋습니다.  규모의 경제라는 것이 있어 아파트 세대수가 많을수록 편의시설• 휴게시설이 더 좋을 수 밖에 없고, 여러 세대가 나누어 부담하기 때문에 관리비도 저렴하여 경제성도 더 뛰어날 수 밖에 없지요. 그래서 아파트 세대수는 지역별 투자기준이 되곤 합니다. 일반적으로 도심지역에 위치한 아파트 단지의 최소 세대수는 500세대 이상으로, 이 정도 이상 되면 주민들이 필요로 하는 시설이나 단지내 상가가 활성화를 위한 적정한 수준으로 보고 있습니다. 반면에, 지방 허허벌판에 아파트 단지가 형성된다고 하면, 최소한 1,000가구 이상은 되야 투자가치가 있다고 보고 있습니다. 주변 인프라가 부족하기 때문에 규모의 경제가 형성되어 상가가 활성화 되기 위해선 이정도 배후 단지가 조성되어야 투자가 용이하다고 보는 것이죠.


두 번째로 아파트 주변 2KM반경내에 중심상업지역이 있는 것이 좋습니다. 

2km라고 하면 버스로 한 두 정거장, 도보로 15분~ 20분내에 걸을 수 있고, 자가용을 이용하면 5분여에 위치해 있는 거리라고 할 수 있습니다. 단지내 상가에는 미용실•학원•중개업소•세탁소 등의 생활 편의 시설만 있을 뿐이나, 중심상업지역이 주변에 있으면 아파트주민들이 여러 가지 편의시설들을 이용할 수 있겠죠? 그래서 주변에 이런 중심상업시설이 들어오게 되면 아파트 가격이 상승하게 되는 것이죠. 하지만, 중심상업지역이 주거지역이랑 붙어있으면 차량통행량과 유동인구로 불편할 수도 있는 양면성이 있습니다.





세번째로, 조망권이 뛰어난 아파트가 좋습니다. 

최근 어메니티에 대한 중요성이 커지면서, 조망권에 대한 기회비용은 입지에 따라 수 억 원을 호가합니다. 조망권은 창문에서 자연경관•역사유적•문화유산 등 특별한 경관을 볼 수 있는 권리를 말하죠. 건물 창문이나 베란다 등에서 밖의 경관을 보았을 때, 시야가 확트인 골프장이라던가, 끝없이 펼쳐져 있는 바닷가의 아름다운 풍경. 혹은, 단지내 아름다운 조경이라도 보인다면 너무 좋겠죠. 단지내의 조망이 잘 갖춰 있는 곳은 아파트에 환경에 따라 달라질 수 있겠지만 4~7층이 인기가 있답니다.


네번째, 주차장이 넓고 편리한 아파트가 인기가 있습니다. 

기존 아파트는 지상에 주차장이 위치해 있어 주차공간이 협소했어요. 출퇴근 시간이면 출차와 주차를 위해 다른 이의 차를 밀어야만 하는 등 불편이 컸죠. 더구나, 저녁시간에는 자동차 배기소음과 조명으로 다른 입주민에게 불편을 끼치는 사례도 많았습니다. 최근에 새로 지은 아파트는 주차장에 신경을 많이 쓰고 있어요. 지상공간은 녹지공간으로, 주차장은 지하 배치 구조로 하여 편의성을 더했습니다. 


다섯 번째, 녹지비율이 중합니다.

특히 연령이 증가할수록 녹지에 대한 쾌적한 생활을 희망하는 비율이 높아집니다. 단지 내 산책로•근린공원 등을 끼고 있는 단지는 녹지공간이 넓어 다른 단지와 차별성을 이끌 수 있는 조건이 될 거예요. 





여섯째, 지하철에서 1km반경에 있는 아파트가 환금성이 좋습니다. 

일반적으로 중소형 아파트의 입주민은 지하철 통근• 통학 연령의 구성이 높아, 역세권 아파트가 인기가 있어요. 보통 역세권이라고 하면 도보로 10분 정도를 이동가능한 거리로 보고 있는데, 아파트 광고시 역세권 아파트는 거리를 부풀리는 경우가 있어 주의가 필요하지요. 실제 거리가 아닌 직선거리를 광고에 표기하는 방식인데요. 이는 생활 속의 실측거리를 감안할 때 증가할 수 있으므로, 반드시 매매 전 임장작업을 통해 확인하는 것이 좋습니다.


일곱번째, 비로얄층이라도 정원이 별도로 딸린 1층과 다락방이 주어지는 최상층이 인기가 좋습니다.

보통은 로얄층인 11~13층 사이가 인기가 많죠. 반면에, 사람들의 왕래로 소음이 많고 사생활 보장이 어려운 1층은 인기가 없었습니다. 그리고 최상층도 옥상에 놓여있는 기계들 팬소음 등 불편으로 가격이 낮았습니다. 그러나 최근 분양시에 이를 극복하기 위해 1층에 별도의 정원을 주었고, 최상층에는 다락방을 주었습니다. 이 결과, 특히 아이를 키우는 집에서 선호하는 인기층이 되었답니다. 그래서 신규로 분양을 받을 시, 이러한 보너스 요인이 있는지 확인하고 거래하는 것도 중요한 포인트라고 하겠습니다.





자아~ 어떠신가요? 큰 돈이 오가는 아파트 매매는 자금도 자금이지만 나와 내 가족이 거주할 공간으로 매우 신중하게 선택해야 하는 부담감이 컸습니다. 하지만, 지금 알려드린 이 사항들만 잘 따진다면, 아파트 매매 문제없겠죠? 어려운 문제도 실마리를 하나하나 풀다 보면 해결 되듯이, 고민스러운 아파트 매매도 필수사항을 잘 따지면 성공할 수 있답니다! 










이덕수

  • 서은철 2016.08.12 04:24 댓글주소 수정/삭제 댓글쓰기

    새로아파트을입주햇습니다.
    그런데올5월부터바로창문앞에서공사가
    진행되여 생활조망권을침새하고잇습니다.
    소음 경관침해등49세대가엄청난피해을보고잇습니다.상대법률대리인은 세대당50만원에합의을하자는데 뭔가더크게피해을본느낌입니다.대응방법과 아파트주변상업허가거리등 자세히알고십네요.

    • 안녕하세요 '서은철' 님 한화생명 블로그 담당자입니다. 새아파트에 입주했는데, 그런 피해를 받으신다니 마음 고생이 크시겠습니다.
      아파트 조망권 및 일조권에 대한 민원이나 소송은 점점 늘어나는 추세인데요.
      최근 조망권에 대한 판례는 천공조망률(거실 등 창문으로 외부를 봤을 때 창문 전체면적에서 하늘이나 외부 조망이 보이는 면적 비율)이 20% 이하로 낮아진 소유자에 대해 개방감 상실 등 피해를 인정한 사례가 있구요. 일조권은 건물 고층화 경향을 고려하여 동짓날 기준 일조시간 연속 2시간 이상, 하루 총 4시간 이상일 때를 수인한도로 정의한 판례가 있습니다.보다 자세한 내용은 전문 법률 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다. 하루 속히 원만한 해결이 이루어지기를 기원드립니다.