지난 7월 2일, 주택산업연구원에서는 2014년 하반기의 주택시장 전망에 관한 보고서를 발표했죠. 부동산시장에 대해 관심이 있는 투자자나 전세, 매매에 관해 궁금증을 가진 모든 국민이 귀를 기울였는데요. 2013년 초 상반기는 침체를 겪다가 하반기에 이르러 소폭상승 할 것이라는 ‘상저하고(上底下高)’의 예측대로 거의 들어맞는 듯 보입니다. 주택과 주택시장의 흐름은 모든 세대에 걸쳐 관심을 가질 수밖에 없는 문제이죠. 현명한 투자전략을 세우기 위해서 2014년 하반기 주택시장이 어떻게 변할지 함께 살펴보아요.
▶2014년 상반기 주택 시장을 돌아보다
2014년 상반기 주택 시장의 동향은 어땠을까요? 취득세 영구인하 · 다주택자 양도세 중과폐지 등 부동산시장의 규제가 풀리면서 매매시장이 정상화될 수 있는 기반이 다져졌죠. 그로 인해 조금이나마 가격 반등의 기미가 보였는데요. 그러나 거래량과 매매가격 모두 회복세를 보였음에도 불구하고 주거시장이 100% 활성화되었다고 보기에는 조금 이릅니다. 그 이유는 바로 2.26 주택임대차시장 선진화 방안 발표에 있다고 보이는데요. 세금부담에 따른 심리적인 불안감이 생겨나면서 투자자들이 일단 매수를 지켜보자는 쪽으로 돌아섰기 때문입니다.
우선 상반기 아파트 시장의 변화를 살펴볼까요? 일반 아파트는 상승폭이 둔화되면서 가격은 0.01% 오르는 데 그쳤는데요. 특히, 서울지역 중 송파지역 및 가락시영 1 · 2차 등 재건축 사업에 대한 추가 부담금이 예상보다 큰 것으로 드러나면서 하락폭이 커졌죠. 이 때문에 수도권 아파트값 상승은 서울 0.7%, 경기 0.51% 정도에 머물게 된 것입니다. 그러나 타 지역은 조금 달랐는데요. 같은 기간 5대 광역시 및 지방 중소도시의 경우에는 지속적인 상승세를 보여주었죠. 특히, 상승률 1위를 기록한 대구(3.23%) 와 그 뒤를 이은 충북(1.83%) · 경북(1.55%) · 충남(1.40%) · 광주(1.36%) 등은 상대적으로 크게 상승했는데요. 대구의 경우, 주택자금부담이 상대적으로 저렴한 서구지역 아파트와 공단수요가 생겨난 달서구 아파트를 중심으로 매매가격이 상승했고, 충북에서는 청주시 아파트를 중심으로 가격이 오르면서 수도권과는 달리 지속적 상승세를 보이게 된 것입니다. 물론 전라도 지역의 경우에는 2013년 이후 위축된 매수세가 회복되지 못해 전북(-0.16%) 전남(-0.13%)지역의 아파트값이 하락세를 나타내기도 했죠.
▶2014년 상반기, 안정적인 전국 전세시장
2014년 상반기에 전국 전셋값은 2.11% 상승했는데요. 이는 직전 반기(6.47%)와 비교해 굉장히 안정된 모습입니다. 전세 세입자의 매매전환이나 입주물량 증가 등의 영향을 받아 전세시장 수요가 분산되었기 때문입니다. 또 전셋값이 오랫동안 폭등하면서 그 부담 때문에 수요가 줄어든 것도 하나의 원인인데요. 특히, 서울은 중소형 전세를 중심으로 상승세가 계속되었지만, 그 오름폭은 조금씩 둔해졌습니다. 이는 정책의 영향이라기보다 계절적 비수기와 학군에 따른 이사 철이 끝난 영향이 컸습니다. 따라서 전세 시장의 안정적인 모습은 기타 조건들에 의해서 또다시 변화를 보일 가능성이 크다고 볼 수 있는데요. 예를 들어, 고질적인 전세 물건 부족이나 강남권을 중심으로 한 재건축 이주 수요 등은 앞으로 전세시장의 큰 변수가 될 수 있습니다.
▶미리 보는 2014년 하반기 주택시장
2014년 하반기로 접어드는 이 시점에서 중요한 것은 앞으로의 주택시장의 전망입니다. 하반기 주택시장은 섣불리 회복에 대한 기대를 하기엔 어려운데요. 이미 6.13 보완책이 발표되었음에도 불구하고 시장의 불안감이 큰 이유는 무엇일까요? 부동산시장의 특성을 고려해본다면 전세 아파트에 대한 과세방침이 바뀌지 않는다면 투자자들의 위축된 심리가 쉽게 풀리지 않을 것이라 보기 때문이죠.
그러나 건설산업연구원이 발표한 하반기 전망치에 따르면, 하반기 주거매매시장은 수도권 0.5%, 지방은 1.0% 정도 상승한다고 보고 있는데요. 이런 긍정적인 예측은 주택산업연구원과 한국토지주택공사 연구원의 경우도 마찬가지입니다. 세월호 사고 여파로 민간소비시장이 얼어붙었지만, 정부의 금융지원 정책과 높은 전세가격으로 인해 주택매매수요가 지속된다고 예상하는 것이죠.
또 수도권 분양시장은 올해 7월부터 전매제한기간이 6개월로 줄어들 예정이고 연내 분양이 계획된 물량 중 좋은 입지여건으로 분양에 성공했던 위례 · 미사 · 마곡 등의 지역을 중심으로 구성되어 있는데요. 이러한 상황들이 하반기 주택시장에 긍정적인 영향을 미치리라 보입니다.
지방 주택시장은 공급이 늘어나면서 상승세가 점차 줄어들겠지만, 혁신도시 분양시장과 인근 지역을 중심으로 새로운 활기가 생겨날 것으로 보이는데요. 지방 시장은 특성상 상대적으로 주택가격이 낮으므로 신축주택 분양을 선호하는 경향이 있고, 전매제한 적용배제와 청약규제 완화 등이 효과를 발휘해 투자 수요를 만들어내고 있기 때문이죠. 이러한 몇 가지 조건들로 인하여, 지방주택시장에서는 신규분양시장을 중심으로 당분간 열기가 식지 않을 예정입니다.
▶주택시장에 영향을 미칠 세 가지 변수
그러나 이렇게 긍정적인 시각만 있는 것은 아니죠. 주택시장의 향방을 읽어내기 위해서는 몇 가지 변수들을 눈여겨 봐야 하는데요. 주택시장의 흐름에 영향을 줄 수 있는 변수들에 대해 살펴볼게요.
첫째, 신규분양시장의 수요는 실수요자 중 신규주택시장 진입계층을 중심으로 생겨나기 때문에 전체 부동산시장을 주도하는 힘을 가지고 있다고 보기 힘듭니다.
둘째, 전국적인 미분양이 문제죠. 미분양 주택이 빠르게 줄어들고는 있지만, 아직도 전국적으로 5만 호에 가까운 미분양 물량이 남아 시장의 회복을 어렵게 하고 있습니다. 또 일부 건설사 중 할인분양 · 전세형 분양 등의 조건부 매매 방식이 있는데요. 이러한 문제를 꼼꼼하게 따져보면 미분양의 감소가 즉각 주택시장 활성화로 이어진다고 보기는 어렵죠.
셋째, 정책의 불확실성입니다. 2.26대책을 보완하는 6.13대책 수정안의 발표에도 시장은 크게 반응하지 않고 숨죽인 모습입니다. 이렇게 정책적인 불확실성이 남아있는 상황에서는 투자수요가 시장에 뛰어들 가능성이 무척 제한적이죠. 만약 총부채상환비율(DTI) · 주택담보인정비율(LTV) · 임대소득 과세 · 청약규제 등 규제를 완화하는 다음 정책이 발표되지 않는다면, 주택시장은 다시 움츠리게 될 가능성이 큰데요. 이처럼 하반기 주택시장은 정부의 정책에 따라 그 물줄기가 달라질 수 있습니다. 따라서 정부와 국회의 의지가 가장 큰 변수라고 볼 수 있죠.
쏙쏙 들어오는 경제용어
주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연 소득의 일정 비율로 제한한 것
주택담보인정비율(LTV ; Loan-To-Value ratio)
주택가격에 비해 주택담보대출이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율. 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나.
2014년 상반기의 흐름과 하반기의 전망을 지켜보니, 올 하반기에 가장 필요한 투자전략은 무엇인지 알 수 있는데요. 그것은 바로 지역에 따른 차별화된 대응입니다. 최근 열기를 띠고 있는 분양시장 지역의 청약경쟁률이 큰 격차를 보이고, 신규 분양 물량의 증가는 지역 간에 양극화를 보이고 있는데요. 지금처럼 경기가 확실한 상승세를 보여주기 전까지는 적정 매매가격으로 물건에 투자하는 것이 가장 좋은 투자 방법이죠. 투자에 성공하고 싶다면, 여유를 가지고 시장의 장기적인 변화를 관찰하세요. 차분히 숨 고르기를 하며 주의해서 시장의 동향을 살핀다면, 2014년 하반기 주택시장에서 현명한 투자의 성과를 얻을 수 있을 것입니다.
