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금융

부동산전문가가 알려주는 대략적인 땅값 계산법




여자친구 천송이와 교외로 봄나들이를 간 도민준. 드라이브 중 경치가 아름다운 곳이 있어서 잠깐 차를 세웠습니다. 문득, 도민준과 천송이는 이런 곳에 땅을 사서 집을 짓고 살면 얼마나 좋을까 하는 생각을 했는데요. 언제나 천송이와 함께 살 예쁜 집을 꿈꿔왔던 도민준은 바로 구체적인 정보를 찾아보기 시작했습니다. 요즘 전원주택 건축비가 평당 350~400만원 정도는 든다던데, 땅값은 과연 어떨지... 궁금한 것이 참 많은데요. 그러나 주변에 공인중개사 사무실도 없고, 스마트폰 검색으로는 확실한 정보가 보이지 않습니다. 고민하는 도민준을 위해 그 지역의 땅값을 알 수 있는 좋은 방법, 함께 찾아볼까요?


<출처: SBS 별에서 온 그대 (바로가기)>





토지 특성을 알아야 땅값이 보입니다 


토지마다 가격이 다른 이유는 무엇일까요? 바로 ‘부동성’ 그리고 ‘개별성’이라고 하는 토지의 특성 때문입니다. 토지의 부동성이라고 하는 것은 움직이지 않고, 한 곳에 고정되어 있는 성질을 말하는데요. 이 때문에 각 토지마다 지형, 지세, 면적 등이 달라지고 행정, 사회, 문화적인 가치가 상이하여 상당한 가격차이가 발생합니다. 예를 들어볼까요? 같은 단지에 있는 토지라고 해도 대로가 있는 앞부문의 토지와 뒷부분의 외진 토지는 서로 다른 쓰임새와 가격을 가질 수 밖에 없겠죠. 이런 토지의 특성을 일컬어 개별성이라고 합니다.

이런 특성 때문에 토지는 거래를 위한 가격정보를 구축하는 데 상당한 노력이 필요합니다. 또 토지가격은 매우 유동적이기 때문에 가격정보의 지속적인 업데이트도 필요하죠. 반면, 부동산 상품 중에서도 아파트 같은 경우에는 쉽게 가격을 확인할 수 있는데요. 이미 규격화되어 제반 정보가 잘 갖춰진 상품이기 때문입니다. 어느 정도 노력을 들여야 알 수 있는 토지 가격정보와는 확실히 다르다고 할 수 있죠.

지방 외진 곳의 임야, 전, 답 같은 토지의 경우에는 가격정보를 얻을 수 있는 곳이 한층 더 제한적입니다. 관심을 두는 시장 참여자의 수가 적기 때문인데요. 이럴 때는 토지를 용도지역으로 분류하는 방법을 사용하면 대략적인 토지의 가격을 가늠하는 일이 조금 더 쉬워집니다.



땅값이 궁금하세요? 토지 용도를 확인하세요! 

일반적으로 토지는 용도지역으로 분류됩니다. 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공의 이익을 위해서는 토지의 쓰임새와 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해야 하는데요. 그 제한의 기준이 되는 것 중 하나가 바로 용도지역입니다. 이런 지역구분은 도시개발계획을 통하여 결정되지요.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 여기서 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 나뉘어 세분화 됩니다.

이 중 주거지역이 일반적인 지역의 토지시장 가격을 가늠하는 일종의 기준이라고 할 수 있습니다. 주거지역의 가격은 주변 공인중개사 사무실 또는 인터넷 부동산 정보사이트를 통해 비교적 쉽게 파악할 수 있다는 사실, 아마 다들 경험해보셨을 거예요.




그렇다면 이 ‘주거지역’ 이라는 기준을 통해 각기 다른 용도지역들의 토지시장가격을 가늠해볼까요?

첫째, 그 지역 토지시장에서 주거지역의 가격을 100%로 하여 기준을 잡는다면, 인근의 허름한 상가의 가격은 그 세 배300% 정도의 가격으로 예상이 가능합니다. 그리고 이 상가지역이 활성화되어 권리금이 붙을 정도로 활기를 띄면, 주거지역의 6배인 600%까지도 가격 상승을 예상할 수 있습니다.

둘째, 임야가 있는 녹지지역은 어떨까요? 주거지역 대비 15~40% 정도의 가격 수준으로 생각할 수 있습니다. 녹지지역은 성격에 따라 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나뉘어집니다. 보전녹지지역은 주거지역 가격의 15%, 농업생산을 위해 개발이 유보된 생산녹지지역은 주거지역 가격의 약 25%, 자연녹지지역의 경우 주거지의 약 40% 정도로 반영합니다.

셋째, 농림지역의 가격은 보통 주거지역20% 정도 수준으로 봅니다. 그러나 농지정리가 안된 지역이라면 주거지역의 40% 정도까지 가는 곳도 있습니다. 이럴 경우 향후 변화를 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠죠?

넷째, 쓰임새가 모호하여 구분하기에 애매한 곳을 지정해놓은 토지도 있습니다. 바로 관리지역인데요. 이 지역은 후에 개발이 될 수도, 안될 수도 있는 지역입니다. 이 관리지역은 보전, 생산, 계획관리지역으로 나뉘는데, 이중 가장 인기 있는 지역은 바로 계획관리지역입니다. 정부가 개발에 대한 규제를 완화하면 계획관리지역의 가격은 2배 이상으로 껑충 뛰어오를 가능성이 있고 토지 가격은 주거지역대40% 정도이기 때문에 토지 투자가들이 선호할 수 밖에 없는 지역입니다. 





마지막으로 공업지역은 어떨까요? 공업지역은 전용공업•일반공업•준공업지역으로 나뉘게 되는데요. 전용공업지역은 통상적으로 중화학공업 및 공해성 공업단지 조성 등을 위해 필요한 지역입니다. 일반공업지역의 경우는 환경을 저해하지 않는 공업단지의 수용을 위해 필요합니다. 또 준공업지역은 경공업 등을 위한 지역이지요. 


이런 공업지역의 가격은 전용공업, 일반공업지역보다 준공업지역으로 갈수록 높아지는데요. 그 이유는 바로 용적률 때문! 경공업을 배치하는 준공업 지역일수록 용적률이 높기 때문에 가격 또한 높아집니다. 공업지역의 토지시장가격을 주거지역 기준으로 가늠해본다면 준공업지역은 주거지역의 80~90%, 일반공업지역은 30~40%, 전용공업지역은 20~25% 정도로 볼 수 있습니다. 


쏙쏙 들어오는 경제용어


건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율


용적률

대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율


연면적

하나의 건축물의 각 층 바닥면적의 합계



물론 이러한 계산법으로 시세를 알아봤을 때 아주 정확한 가격을 알기는 힘듭니다. 그러나 대략적인 판단 기준으로 활용한다면 아주 유용한 계산법이 될 것입니다. 눈 여겨 본 장소의 토지가격이 궁금하다면 잊지 말고 활용해보세요.







이덕수

  • 임야에 일반으로 용도변경이되었있습니다 여기에는 건축이가능합니까

    • 임야에서 건축행위를 하기 위해 산지전용허가를 받으신것 같네요. '전,답,과,임'등에서 곧바로 건축을 할 수 있는 지목으로 바꾸어 주는 절차를 법적으로 '전용'이라고 하지요. 건축을 위해서는 땅위에 건축하려는 건물, 예를 들어 공장이나 창고 또는 일반음식점 등이 들어설 수 있는지 여부를 확인해야 하는 용도지역,지구,구역의 확인은 필수랍니다. 이외에도 여러 건축법적인 사항을 확인 후에 건축을 해야 겠죠.^^