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금융

신축년 맞이 주택시장의 나아갈 방향

 

2021년 주택시장에 대해 수요자들은 어떤 접근 전략이 필요할까요? 현재 혼란한 주택시장의 여러 변수를 이해하고 본인의 상황을 충분히 고려할 수 있다면 수요자는 유리한 접근이 가능하다고 생각합니다.

 

 

2021년 주택시장은 상저하고

 

사실 2020년 부동산 시장은 지역별 주택시장 변동 폭이 컸던 것이 사실입니다. 2020년 초 2019년 12.16대책 이후 정부규제의 풍선효과로 가격 상승세가 나타난 수도권 일부 지역을 제외하고, 정부규제의 직격탄을 맞았던 서울 및 과천 등 인기 지역은 거래량 감소와 함께 시장 안정세가 나타났습니다. 게다가, 코로나 19 발생까지 겹쳐 부동산 시장이 빠르게 냉각하면서, 이대로 부동산 하락세를 점치는 이들이 많았습니다.

 

그러나 이런 상황도 잠시, 경기를 살리기 위해 한국은행이 기준금리를 인하하고, 정부의 분양가상한제 적용이 4월에서 7월로 지연되었으며, 5월 종부세 인상안이 국회 미통과로 2020년 말 적용이 무산되자 부동산가격은 다시 고삐 풀린 듯 급등하기 시작했습니다. 이에 정부는 6.17대책, 7.10대책 등 부동산 규제 대책의 거듭 발표와 더불어 8.4대책을 통해 주택공급을 확대하는 정책적 전환도 꾀했지만, 2020년 부동산 가격 전망은 여전히 안개 속이었습니다.

 

 

 

다만, KB금융그룹의 2021년 부동산 보고서를 보면, 설문조사에 참여한 중개업소 및 시장 전문가 대부분이 올해에도 집값이 오를 것으로 전망하고 있습니다. 전세를 구하지 못하는 이들이 매수세로 전환했음도 시장 공급물량이 부족하다는 것을 가장 큰 이유로 뽑았습니다. 사실 부동산 114에 따르면 전국 입주 예정 물량은 2021년 26.4만 호, 2022년 23.6만 호로, 작년 입주 물량 36.2만 호 대비 각각 9.8만 호(27%↓), 12.6만 호(35%↓)로 감소를 예측하고 있습니다. 올해 서울 아파트 입주 물량도 2만 8,853가구로 2020년 4만9,860가구의 60% 수준에도 못 미칩니다. 게다가, 아파트 분양물량도 감소할 것으로 예상되는데, 초과 이익환수제와 분양가상한제로 서울을 비롯한 규제지역은 재건축사업의 악화로 분양 일정을 연기하는 사업장이 늘었기 때문입니다. 

 

 

 

이러한 까닭으로 건설산업연구원은 특히 신규아파트 가격 상승을 주장하고 있습니다. 신규주택 공급이 지속적으로 감소하면서 서울 내 경과 연수 5년 내 신축주택 및 신규아파트 감소해 각각 2020년 12.6%, 7.9%이지만 2022년에는 10.6%와 6.2%로 감소할 것으로 예상하고 있습니다. 2022년 신축 아파트 비율 6.2% 수준은 전체 주택 중 3.5%에 불과하여 신규아파트 공급 부족은 2020년보다 더 클 것으로 보고 있습니다.

 

물론 올해 주택가격이 내려갈 수 있는 요인들도 있습니다. 대표적인 하락요인이 올해 상반기에 실행되는 임대주택 등록 자동말소 및 종부세 인하로 인한 매물증가 등으로 볼 수 있습니다.

 

현재 임대주택은 157만 가구입니다. 이 중 40만 가구가 상반기부터 4년 약정의 임대주택등록이 자동 말소되면서 잔여 임대 기간을 채운 뒤 시장에 매물 출회 가능성이 높아질 것으로 예상되고 있습니다. 정부는 7.10부동산 대책을 통해 민간 임대사업자 제도를 대폭 개편하였기 때문입니다. 물론 4년 단기 등록된 임대물량에는 아파트뿐만 아니라 다세대 · 오피스텔 · 단독주택 · 도시형생활주택이 혼재되어 있기에, 인기 지역 내에 아파트가 얼마나 풀린 것인지가 아파트 가격 하락의 관건이 될 것입니다.

 

올해에는 종부세도 집값 하락 리스크 중 하나입니다. 종부세 중과 대상인 다주택자들은 5월 말까지 매각을 해야 이를 피할 수 있으나 잔금을 치르는 기간까지 고려한다면 늦어도 4월 말까지 매매계약을 체결해야 할 수 있습니다. 그렇게 되면 올해 상반기에 리스크들이 몰려 조정될 수 있는 유인이 발생할 수 있습니다. 다만, 상반기 때 큰 폭의 조정이 이루어지지 않는다면 하반기 이후에는 시중에 공급 부족과 시중의 풍부한 유동성과 맞물려 다시 오름세로 돌아설 수 있습니다. 6월 1일 이후 조정대상지역의 다주택자 대상의 양도소득세가 크게 중과가 시작되면 매물감소가 일어날 수 있고, 입주 물량을 포함한 전매 제한 및 대출 규제, 그리고 세금부과 등 리스크에도 불구하고 이미 주택 시장의 여러 상승 요소들이 주택가격을 끌고 있기 때문입니다.

 

 

2021년에도 수요자 별 상황에 맞는 접근 전략 중요

 

이에 따라, 수요자들은 상황에 따라 2021년 주택 시장에 대해 다음과 같은 접근 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

 

첫째, 정비사업 규제에 따른 공급 부족으로 향후 서울권 시장이 3~5년간 지속적으로 상승할 것이라는 순한 전망으로 묻지마식 투자에 나서는 것은 자제해야 한다는 것입니다. 각 주체가 2021년 부동산 가격의 대세적 상승을 점치고 있지만, 2021년 상반기에 종부세 및 양도세를 대비한 매물 · 등록 임대사업자 4년 만기에 따른 매물 등으로 부동산 가격이 안정화되지 않는다면 정부의 고강도 대책이 있을 수 있기 때문입니다. 이미 집값 상승으로 지지율이 하락하여 막판에 몰린 정부가 반시장적 비판을 무릅쓰고라도 초강도 대책으로 집값 잡기에 나설 수 있습니다. 그렇다면 내 집 마련은 본인의 철저한 자금계획, 투자계획 아래 접근해야 리스크를 줄일 수 있을 것입니다.

 

둘째, 특별청약요건에 맞출 수 있는 무주택자는 매력적 가성비의 사전청약을 노리는 것도 한 방법입니다. 올해 하반기부터 사전청약이 서울 일부 지역과 3기 신도시 지역을 중심으로 진행되는데, 2021년 3기 신도시 사전청약 공급물량이 남양주 왕숙(240가구) · 부천대장(200가구) · 고양 창릉 (160가구) · 남양주 왕2 (1,500가구) · 인천 계양(1,100가구) · 하남교산(1,100가구) 등 3만 가구에 달하기 때문입니다. 사전청약은 공공 분양 100% 비중으로 공급되며 이 중 특별공급 비중은 85%입니다. 결혼 7년 미만의 부부라면 '신혼부부 특별공급'을, 미성년 자녀가 3명 이상이면 '다자녀 특별공급'을, 65세 이상 부모와 3년 이상 함께 거주하고 있다면 '노부모부양 특별공급'을 노려볼 수 있습니다. 생애 최초 특별공급은 100% 추첨제로 공급되며, 혼인 중이거나 자녀가 있는 이에 한해 신청 자격을 부여하고 있습니다.

 

셋째, 2021년에도 가점 높은 무주택자는 인기 청약지역에 관심 가질 필요가 있습니다. 사업성 감소로 분양물량은 감소하겠지만 분양가 상한제가 적용된 지역은 낮은 분양가로 높은 프리미엄에 대한 기대를 할 수 있기 때문입니다. 자금까지 보유하고 있다면 최대 물량의 입주 단지인 강동 둔촌주공이나, 서울 서초의 신반포 3차 등 강남지역을 주목할 필요가 있습니다. 다만, 분양 관련 규제를 유의해야 합니다. 올해 2월부터는 분양가 상한제가 적용된 사업장에 대해 분양권 전매 제한 기간이 더 길어지고 실거주 요건이 강화되어 실수요가 아니라면 리스크가 커지게 됩니다. 게다가, 분양가격에 따라 9억 원 초과 시 중도금 대출을 받을 수 없기 때문에 분양 대금을 준비하는 것도 중요합니다.  

 

 

이렇게 2021년 주택 시장 변수와 접근 방향에 대해 살펴보았습니다.  올해에는 부동산 시장에 영향을 주는 더욱 많은 변수들이 지속적으로 변화되는 만큼 큰 흐름을 이해하고 신중히 주택 시장에 접근해야 할 것입니다.

 

 

 

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이덕수