세계 주요 도시 부동산은 몇 년간 엄청난 상승세를 구가했습니다. 그러나 올해 상반기 세계 주요 도시의 주택 가격이 폭락하면서 한국 부동산 가격에 대한 우려가 증가하고 있습니다. 2008년 금융위기 이후 각국이 경기를 활성화하려는 방안으로 사용한 재정 정책은 세계적으로 수 경원에 달하는 천문학적 금액을 풀었습니다.
이에 2008년 당시 저점을 찍은 세계 주요국의 부동산 시장은 이후 연평균 5~13%대의 상승세를 구가했습니다. 하지만 올 상반기 각국은 세제 개편 및 대출 규제 강화, 그리고 부동산 급등에 따른 피로감으로 글로벌 부동산 시장의 지표는 10여 년간 랠리에 대한 종말을 예고하고 있습니다. 투자자들이 좋아하는 대표적인 세계 3대 도시인 뉴욕·런던·시드니의 상반기 부동산 가격이 조정기에 들어갔습니다.
▶ 세계 주택 시장의 대붕괴
뉴욕 부동산 시장은 올해 2월 고점으로 하락세 지속하고 있는데요. 뉴욕 부동산 시장은 매물이 지난해보다 11% 늘어났지만, 매매가의 17%가 급락했습니다. 영국 런던의 주택 시장도 침체되었습니다. 올해 런던 도심 집값은 2014년 고점 대비 약 18% 하락하였습니다. 런던은 유럽연합(EU)을 탈퇴하는 브렉시트 영향에 대한 시장의 부정적 반응까지 가세하였습니다. 호주 시드니 역시 도시의 주택 가격도 4~5%대의 하락 폭을 기록했습니다. 그간 시드니는 소득 대비 주택 가격이 세계에서 두 번째로 비싼 것으로 평가되었는데요, 현재는 10개월 연속 하락세를 기록하고 있습니다.
이러한 각국의 지표 속에서 IMF에서는 세계 주택시장에 대해 ‘대붕괴(GHC: Great Housing Crash)’ 가능성을 재차 경고하고 있습니다. 2년 전 IMF는 세계 주택시장의 ‘대붕괴 가능성’을 예고한 후 처음으로 재경고한 것입니다. 보수적 입장인 스위스중앙은행(SCB)마저 2018년 3월 가격변수 움직임에 세계 주택 가격의 하향 조정 위험을 경고하고 있습니다. 바야흐로 세계 부동산 거품 붕괴 우려가 증폭되고 있는 상황입니다.
한국의 주요 대도시인 서울 주택시장도 세계 대도시들과 유사한 상황을 보이는데요. 매수 심리와 거래량 감소로 추세적 하락기에 대한 견해가 조심스럽게 제기되고 있습니다. 서울은 올해 3월까지 호조세 불구하고, 4월부터 매수 심리 둔화 등의 조짐을 보이고 있습니다. 하나금융 연구소에서 조사한 서울 주택 시장의 매수 우위 지수는 2018년 3월 103.9에서 4월 79.0으로 하락하고 있습니다.
게다가 서울시 아파트 거래량은 4월 이후 급락하고 있는 상황입니다. 높아진 가격대와 정부의 4월 양도세 중과 시행, 그리고 임대 사업자 제도 변경의 영향이 작용한 결과입니다. 수도권과 비수도권 모두 아파트 전세가격이 하락세를 보입니다. 하지만 아직 서울은 상승과 하락 두 견해가 맞서는 상황입니다. 하락 요인으로 거래 소강상태가 시작되면서 상승 동력이 소진되었다는 견해와 상승 요인으로 단기 조정 후 상승세가 재시작될 것이라는 의견입니다.
▶ 서울 주택시장도 하락할 가능성은 몇 프로?
서울이 세계 주요국의 하락세에 동참할 것이라는 견해는 세 가지 하락 요인들을 고려할 수 있습니다. 첫째, 국내 주택 시장에 불안한 투자 환경입니다. 조선업 및 자동차 등의 경기 둔화로 국내 기업의 취업자 감소, 실업률 상승 등 경기 개선 여건이 둔화되고 있습니다. 국내 주택 시장은 이미 준공 물량 증가로 인해 수도권 외곽 및 광역도시 미분양도 증가되고 있고요. 대외적으로는 미·중 간 무역 전쟁 등 보호무역주의 강화되고, 지속적으로 상승하는 유가와 일부 품목의 공급과잉 등 수출 시장에 악재가 나타나고 있습니다.
둘째, 미국과의 기준금리 격차 확대로 인한 국내 기준금리 인상 gk고압력입니다. 이미 한미 간 기준금리가 역전된 상황이지만, 미국금리는 올해 하반기 최대 두 차례 기준금리가 인상 예고되고 있습니다. 하반기 한국 기준금리 인상은 불가피해 보입니다. 이자 부담이 커지면 대출을 통해 레버리지 일으킨 보유자의 급매물 증가로 인해 시장의 위축이 우려되고 있습니다.
셋째, 미국 경제학자 해리 텐트 ‘인구절벽’의 인구론에 따른 한국 부동산(특히 강남지역)시장 장기 침체 전망입니다. 물론 실현에 대한 것은 지켜봐야 할 일이나 이미 지방 주택 매매 소비심리지수는 지속적으로 하락하고 있습니다. 국토연구원 7월 보고서에서도 일반 가구 및 중개업소도 하반기 시장 하락이 전망될 정도로 심리적으로 위축되고 있는 상황입니다.
▶ 서울 부동산에 투자하기 전 유의하시길
물론 상승 요인도 아직 남아 있습니다. 아직 저금리 기조 속에서 풍부한 단기 유동 자금, 서울시가 발표한 용산·여의도 통합 개발 방안· GTX 등 수도권 전철망 확대· 고속도로 착공 등 정부 및 지방자치단체의 지역개발 공약 사업, 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업, 정비 사업 및 공공 분양 등 주택시장을 타오르게 할 호재도 여전히 남아 있는 것이 사실입니다.
그러나 국내 부동산 상황은 상반기 세계 부동산의 흐름을 고려할 때 여전히 리스크가 커지도 있는 것이 사실입니다. 이에 투자자들은 보다 신중한 투자전략으로 접근해야 합니다. 투자자들은 무리한 단기 투자보다는 보수적· 실수요 전략으로 접근해야 합니다.
글로벌 도시의 부동산 가격 하락세 전환되고, 국내도 지역별 아파트 공급량 증가 및 미분양 증가되고 있습니다. 또한, 정부의 지속적 부동산 규제정책 등은 향후 복합적 리스크에 따른 보수적 투자를 필요로 하고 있습니다. 이에 투자자들은 신규 역세권 같은 확실한 호재 지역, 도시재생뉴딜사업 수혜 지역, 정부 및 지자체의 지역개발 공약사업 추진 지역 등을 중심으로 선별하여 보수적으로 접근하길 권해 드립니다.
실수요자들은 인기 지역 내 선호입지, 교통 접근성이 우선적으로 고려된 지역의 신축 아파트 투자를 고려할 수 있을 것입니다. 향후 부동산 시장은 정책 규제와 장기적 투자가 필요한 재건축 아파트보다, 강남3구·마포∙성동∙광진∙강동 등 지역의 주택평면∙ 서비스 면적∙ 커뮤니티 시설 등 상품성이 우수한 신축 아파트의 선호도가 심화될 수 있어 실수요를 고려해 볼 수 있습니다.
지금까지 상반기 세계 및 국내 부동산 시장 현황과 접근 전략에 대해 살펴보았습니다. 투자자는 여러 리스크들이 산재해 있는 만큼, 투자를 서두르기보다 투자에 대한 충분한 검토를 바탕으로 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다.
