서울 48평 아파트에 살고 있는 김 모 여사님은 최근 남편분이 퇴직을 하게 되자, 여사님이 살고 있던 아파트를 처분하고 거기에 가진 돈을 전부 보태 수익형 부동산을 소유하고 싶어졌습니다. 그중 월세가 나오는 상가를 구입해 남편과 본인의 노후를 보장받겠다는 계획으로 여기저기 상가 매물을 알아보았는데요. 그 과정에서 공인중개사로부터 월 임대료가 어느 정도 보장되는 상가 매물의 권유도 받았지만 은행 이자나 펀드에 투자하는 경우와 대비해 수익률이 얼마나 차이가 나는지 확인해보고 싶어졌습니다.
▶상가 투자를 계획할 시 가장 먼저 알아야 하는 것은?
김 여사님처럼 상가 투자를 선택할 때에는 우선적으로 고려할 사항이 많습니다. 월 임대료뿐 아니라, 향후 공실률, 시설 유지 보수에 대한 추가 비용 판단 등 기본적으로 알아봐야 할 몇 가지 기준들을 포함해서죠.
상가의 투자가치는 보증금과 월세의 시세가 얼마인지부터 1차적으로 고려할 수 있습니다. 월세 보증금이 낮은 상가일수록 공급량이 너무 많거나, 수요가 적은 상가일 수 있기 때문인데요. 이런 곳은 수요자 우선 시장이 형성되어 있기 때문에, 공실을 피하기 위해 랜트 프리 등의 방법으로 가격을 하락시킨다던지 하는 상황이 벌어지는 등 공급자끼리의 경쟁이 치열해 수익이 떨어지곤 합니다.
▶상가 투자는 단순한 접근보다 철저한 수익률이 중요!
상가투자는 수익률이 가장 중요하다는 것을 염두에 두어야 합니다. 단순히 상가에 투자하면 월별로 통장에 얼마씩 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있다는 식의 투자 접근은 이제 위험합니다. 상가를 고를 때는 어디까지나 철저한 계산을 통해 수익률을 비교해서 선택해야 합니다. 과거 상가들의 숫자가 적을 때는 10%대 이상의 수익률을 내는 상가들도 어렵지 않게 볼 수 있었지만 현재는 우량 상가 물건들이 많지 않은 것이 현실이기 때문이지요.
수익형 부동산의 경우는 지역별로 양극화 현상이 심화되어 있기 때문에 매물들 사이에서 옥석을 가려 투자해야 합니다. 참고로, 최근 상가는 공실률을 감안할 때 상가 수익률이 5∼6% 정도면 괜찮은 편으로 평가된답니다. 또한 초보 투자자라면 리스크가 상대적으로 높은 근린상가 보다 배후수요를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 상가에 투자하는 것이 이 정도 수익률 도전에 유리하겠고요.
▶상가 수익률 계산은 어떻게?
상가 투자를 위해서는 아무리 초보 경험자라도 기본적인 상가 수익률 계산 방법 정도는 알아야 하는데요. 그렇다면, 상가의 투자수익률은 어떻게 계산해야 할까요?
상가 수익률이라는 것은 투자한 자본에 대한 수익의 비율을 의미합니다. 일반적으로 상가 수익률은 계산법은 다음과 같습니다.
상가 수익률= (월세 * 12개월) / 매입가격”
하지만, 상가투자시 대출을 끼지 않고 온전히 매입하는 경우는 거의 없겠죠. 자신의 투자비용만으로 모든 것을 책임지는 것보다 다른 자금을 효율적으로 차용하는 레버리지 효과(Leverage Effect)를 이용하는 것이 투자수익률을 더 높일 수 있기 때문입니다.
그렇기에 제대로 수익률을 계산하시려면 매입가격에서 은행 대출금액을 제외하고 순수하게 내가 투자한 돈만을 산출해야 하며, 월세를 낼 때 받는 보증금도 제외해야 합니다. 마찬가지로 수입 역시 월세 수입에서 은행 이자로 빠져나가는 돈을 계산해야 하겠죠. 이를 반영하면 아래와 같이 계산됩니다.
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▶상가 수익률 계산법 =연간 수익 / 순수 투입금액 ={(월세 * 12개월 0) –연간 지급 은행 이자}/{매입가격-(보증금+대출금액)
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예를 들어, 상가 매입가격이 4억 원, 보증금 5천만 원에 월세 200만 원의 세를 낼 수 있는 곳인데 은행에서 1억 원을 연리 6%로 빌렸다면 수익률이 어떻게 될까요?
예시와 같이 계산 할 경우 7.2%의 수익률이 나오는데요. 7.2% 정도의 수익률이라면, 요즘과 같은 시기에 괜찮은 상가라고 볼 수 있습니다.
▶수익률 조작의 함정에 빠지지 않으려면 어떻게 해야 할까?
다시 한번 강조하지만 상가투자는 그 무엇보다 수익률이 중요합니다. 상가는 수익형 부동산으로서 시세차익에 대한 기대보다는 운영수익을 고려한 투자가 선행되어야 하기 때문입니다.
하지만, 수익률 조작의 함정에 빠지는 것은 유의해야 하겠죠. 상가의 경우 주인과 1층 상가 세입자가 월세를 임대인이 지원해 주는 조건을 붙여 계약서상 금액을 키워 매매가를 일부러 높이는 경우도 있는데요. 이럴 경우 월세 50만 원만 올라도 5천~1억의 매매가 차이가 발생하게 된답니다.
수익률 조작의 함정에 빠지지 않기 위해서는 *임장 작업을 철저히 해야 하는 것은 물론이겠죠.
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쏙쏙 들어오는 경제용어 ▶임장 작업 임장 활동이라고도 하며 현장에 나가 직접 건물을 둘러보는 활동을 말하며 같은 표현으로 현장 답사라는 말로도 쓰임
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상가 투자에 대해 관심이 있으시다면 먼저 인근 상가와 주변 공인중개사 사무실을 방문해 수요 조사 및 임대료 조사를 파악하거나, 평균 시세 정도는 파악해두셔야 수익률 조작 등의 불상사를 예방할 수 있답니다. 현명한 상가 투자를 위해서는 노력뿐 아니라, 치밀한 수익률 계산이 선행되어야 한다는 것 한번 더 강조 드려도 지나치지 않을 것 같습니다.
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