‘가계부채 종합관리 방안’이 발표된 지도 한 달이 넘었는데요. 그간 경과를 살펴보면 정부가 경제 활성화를 위해 강하게 밟던 가속 페달이 느슨해진 분위기입니다. 정부의 이른바 ‘가계부채대책’은 부동산시장에 어떤 구체적인 영향들을 미쳤을까요?
▶가계부채대책이 아파트 가격 상승률에 끼친 영향
부동산114에 따르면 부채대책 발표 후 8월 한 달간 서울 아파트 매매가격은 0.38% 올라 전달 0.67%에 비해 상승 폭이 절반 가까이 감소했다고 합니다. 특히, 재건축 아파트는 7월 1.24%에서 8월 0.34%로 상승 폭이 4분의 1 수준으로 줄어들어, 재건축 시장에서 더 민감한 반응이 일어난 셈입니다. 그 반면 실수요자들에게 미친 영향은 상대적으로 미미했는데요, 전세난과 저금리 기조가 이어지면서 여전히 실수요 중심의 매수세가 나타나고 있기 때문으로 분석됩니다. 실제 8월 서울 아파트값 상승 폭은 전 월에 비해서는 둔화했지만 전년 동기(2014년 8월 0.24%)와 비교하면 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
서울지역의 아파트 거래량도 전월과 비교하면 줄어들었는데요. 발표 후 주택의 하루 평균 거래량이 311.7건에 불과하여 지난 7월의 391건에 비해 크게 낮아졌습니다. 이는 가계부채 대책 발표 이후 일부 매수·매도자들이 관망하며 눈치작전을 벌이고 있는 것으로 볼 수 있겠죠. 그 간 정부의 부동산정책 방향은 출범 이후 시장 활성화에 무게중심을 두어왔다고 볼 수 있습니다. 정부가 우선 관련 시장 활성을 위해 기존 건축법과 부동산 관련 법에 관한 규제들을 완화하면, 다시 완화된 규제에 숨통이 트인 관련 업계들이 재건축과 재개발 등의 사업을 여러모로 일으켜 나가는 방식이었죠.
▶부동산 대책으로 활성화되었던 재건축 시장
지난해 9·1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 단축하고, 같은 해 연말에는 ‘부동산 3법’을 국회에 통과시켰으며, 재건축 초과이익 환수제 적용 시점을 2017년까지 3년 미룬 것은 부동산시장 활성화에 커다란 생기를 불어넣었던 것이 사실입니다. 또한, DTI와 LTV 등 금융규제를 완화(2014년 7월ㆍ경제정책 방향 발표)한 것도 관련 시장 활성화에 있어 빼놓을 수 없던 정책일 것입니다.
9·1 부동산 대책은 투자자들뿐 아니라 그간 전세난에 고통받던 서민들, 그리고 신혼부부를 비롯한 사회초년생들에게 소위 '빚을 내서라도 주택을 구매하라'는 정책으로 비치기에 충분했죠. 이런 정책 기조를 유지하던 정부가 이번 7월 22일에는 대폭 늘어나 있는 가계부채에 대해 급진적인 대책을 내놓아 현재보다 대출이 무척 어려워지도록 하여 주택 구매의 열기를 식힌 것입니다. 즉 내년부터는 빚내서 집 사기가 쉽지 않도록 만든 것이죠. 그러면 그 관련 법안은 실제 어떤 내용일까요?
▶7·22 가계부채대책의 핵심은 상환능력 진단과 원금상환
"7·22 가계부채대책"의 주요 내용은 고정금리·분할상환으로 주택담보대출구조를 개선하고, 상환능력을 초과하는 대출취급을 규제하여 금융회사의 상환능력심사 방식을 내실화하기로 한 것입니다. 특히 상호금융권 등 제2금융권 중심으로 늘고 있는 토지·상가담보대출에 대해서 담보인정 한도 기준을 낮췄습니다. 이러한 정책들을 통해 비주택대출의 풍선효과를 막겠다고 계획한 것이죠.
▶정부가 부동산 정책 방향을 바꾼 이유는 글로벌 경제불안 대비
그렇다면 정부는 왜 1년도 채 되지 않은 시점에서 부동산 정책의 방향을 바꾼 것일까요? 이는 해외 글로벌 경제의 불안정성에 대한 선제조치로 볼 수 있는데요. 미국은 ‘06년 6월 금리 인상 이후 10여 년 만에 상향 조정에 나서려 하고 있습니다. 단기적으로 미국의 금리 인상은 전 세계 금리를 끌어올려 신흥국에 부정적인 영향을 줄 보고 있습니다. 과거 미국 기준금리가 인상되기 시작하면서 국내도 시차를 두고 따라가는 모양새를 나타내곤 했죠. 실제 미국의 금리 인상이 지난 2004년 6월에 시작되자, 1년 3개월 이후인 2005년 9월부터 한국도 본격적인 금리 인상이 되었죠. 현재 한국은 경기가 상승하는 상황이 아니기에 외국자본의 이동 가능성도 충분한 상황입니다. 그런 이유로 외환시장이 흔들려 원·달러 환율이 갑자기 올라가면 소비시장 등 내수경제에도 악영향이 있겠죠.
유럽 역시도 일단 내년 9월까지 완화정책을 지속하기로 했지만, 조기 종료될 가능성이 나오면서 유로존 발 긴축정책이 나올 수도 있습니다. 특히 유럽 투자금은 '단기투기자금'이라는 데서 리스크가 더 큰 측면도 있지요. 설상가상으로 중국의 증시기반 중국경기도 불안이 가중되고 있습니다. 이러한 해외 정황들은 국내 부동산 시장에도 커다란 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 국내 통화량이 줄어들고, 경기침체로 소비자들의 호주머니가 빈다면 부동산 가격도 오를 수 없을 것입니다. 더구나, 아파트·빌라·상가형 임대주택 등의 부동산은 보유자가 필요할 때 쉽게 매각할 수 없는 환금성의 문제를 지니고 있는 상품입니다. 이 때문에 부동산은 경기가 좋지 않을 때도 주식과 채권 등 유동자산과 달리 빠른 처분이 힘들어, 이자 부담의 증가에 따라 더 큰 리스크를 얻게 되곤 했죠.
▶1년간 4차례의 금리 인하로 많이 늘어난 가계부채
한국의 가계부채는 한국은행이 발표한 '2015년 2분기 중 가계신용' 통계에 의하면 지난 6월 말 기준 가계부채 규모는 1,130조5000억 원을 기록했습니다. 이는 한국은행이 가계신용 통계를 조사하기 시작한 2002년 4분기 이후 역대 최대 규모라고 하고 있습니다. 우리나라 국민이 5,000만 명이라고 가정 시, 한 사람당 2,200만 원이 넘는 금액이 가계 부채인 셈이죠. 게다가, 가계부채의 증가 속도 역시 빨라져 2분기 말 현재 1,071조 원으로 1분기 말보다 31조7000억 원(3.0%) 더 늘었다고 합니다. 2분기 가계부채증가는 1분기 증가액보다 2배를 넘은 증가율을 보인 상황이죠.
최근 몇 년 동안 유행하던 하우스푸어란 용어가 지금은 잠시 수면에서 가라앉은 것은 저금리 기조하에서 은행의 담보 대출 금리가 낮아진 것으로 볼 수 있을 것입니다. 하지만 가계부채의 규모뿐 아니라 그 증가율도 높아져 있는 지금의 상황은 미국과 유럽의 경기변화가 우리 부동산 시장에 다시 커다란 리스크로 다가올 수도 있겠죠.
▶경제 성장률 전망과 주택 공급사정의 리스크
이뿐만 아니라 우리 부동산 시장은 집값 상승을 가로막는 여러 위험성이 상존하고 있습니다. 특히, 하반기 국내 경기 전망은 아직 이렇다 할 희소식이 없는 상태입니다. 수출 실적 감소와 내수 침체로 경기 부진이 계속되고 있습니다. 사실, 수요자들이 집을 구매하기 위해서는 호주머니에 돈이 있어야 하겠죠. 그러나 한국은행에 따르면 대한민국의 올해 경제성장률 전망치는 3.1%에서 2.8%로 하향 조정되었는데요. 해외 투자은행 역시 우리나라 경제 성장률을 종전 전망치 또는 정부 예측치보다 낮게 예상하면서 경기 전반에 대한 불안감을 키우고 있는 것이 현실입니다. 국제금융센터에 따르면 HSBC는 올해 한국 경제성장률 전망을 기존 2.8%에서 2.4%로, 바클레이즈는 3.0%에서 2.6%로 하향 조정했다고 합니다.
주택 공급과잉 상황도 리스크 중의 하나입니다. 분양시장이 활황세를 탈수록 공급과잉을 우려하는 목소리도 커지고 있죠. 건설사 분양 밀어내기로 신규주택이 대규모로 공급되면서 `2~3년 후 공급과잉 우려`가 확산하고 있습니다. 실제, 그간 투자유망지로 추천되었던 지방의 세종시, 대전도 입주물량이 늘어나서 작년부터 가격 조정이 나타나고 있죠. 이런 상황은, 3~4년 후 수도권도 일정 기간 충분히 가능할 수 있을 것입니다. 그 예로서 국토교통부 발표에 의하면, 감소세가 뚜렷했던 아파트 미분양 물량이 지난 5월부터는 증가세로 돌아섰으며, 6월 미분양 물량은 다시 전월 대비 21%의 증가 폭을 보였기 때문이죠. 분양물량이 급증하는 가운데도 발생하는 청약과열 현상은 건설사 스스로 수급조정을 하지 않을 것을 미루어 생각할 수 있을 것입니다.
▶부동산 정책 리스크의 솔루션은 막연한 투자보다 실제 수요 관측으로
자, 그럼 우리 투자자들은 이런 투자환경에서 주택투자에 어떻게 접근해야 할까요? 위의 여러 리스크들은 향후 부동산 시장의 가격 상승을 제한시킬 요소로 작용할 수 있을 것입니다. 주택을 구매하기 위한 가계소득이 감소하는 데다가, 대내외 경기 불안요소들은 주택구매에 대한 장기적인 계획을 방해하는 요소임이 분명하기 때문입니다. 이에 우리 투자자들은 국제 국내 경제 상황을 참작해 미래적인 투자보다 현재의 실제 수요를 헤아리는 관점에서 더욱 신중한 접근이 필요한 시점이라 할 수 있습니다. 정확하고 면밀한 분석을 통한 현명한 투자만이 향후 개인의 부동산 리스크를 줄이는 확실한 방법이 아닐까요?
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